APE: Documento essenziale per vendere casa

Le Nuove Normative in materia di Compravendite e Locazioni Immobiliari impongo al Proprietario dell'immobile di possedere il documento definito come APE, ovvero Attestazione di Prestazione Energetica.

Ma a cosa serve esattamente l'APE?

L’attestato energetico serve per fornire al nuovo inquilino (o al nuovo proprietario nel caso di compravendita) informazioni sui consumi dell’immobile in cui andrà ad abitare e lo classifica con una scala che va dalla G (consumi molto alti) alla A+ (consumi molto bassi). Inoltre, l’A.P.E. fornisce delle raccomandazioni su possibili interventi migliorativi da realizzare, per rendere più efficiente dal punto di vista energetico l’immobile (esempio: la sostituzione dei serramenti, l’installazione di pannelli isolanti lungo le murature, la sostituzione della caldaia, ecc.), e dando un tempo di ritorno (in anni) dell’investimento fatto.

L’attestato viene rilasciato da un certificatore, che valuta la struttura del fabbricato, oltre che l’impiantistica dedita alla produzione del riscaldamento e dell’acqua calda sanitaria, e altri aspetti considerati importanti dal punto di vista energetico (orientamento dell’immobile, tipologia dei serramenti, presenza di isolanti, ecc.). Pertanto, risulta molto importante un sopralluogo presso il fabbricato da certificare, per acquisire tutti i dati e la documentazione necessari. L’obbligo di dotarsi di certificato energetico vale sia per le compravendite di immobili (a partire dal 1° luglio 2009), che per le locazioni (dal 1° luglio 2010). Inoltre dal 1° Gennaio 2012 è diventato obbligatorio indicare la Classe Energetica di un immobile anche sugli annunci pubblicitari sia cartacei che on-line.

La disciplina relativa alla Certificazione Energetica degli Edifici contenuta nel D.Lgs. 192/2005 ha subìto di recente diverse modifiche, anche a distanza di breve tempo l’una dall’altra.

In particolare sono intervenuti sul tema:

• Decreto Ecobonus (D.L. 63/2013, convertito dalla Legge 90/2013)

• Decreto Destinazione Italia (D.L. 145/2013)

• Legge di Stabilità (Legge 147/2013)

• Decreto Milleproroghe (D.L.151/2013)

Le modifiche apportate dai vari interventi normativi hanno, tuttavia, generato gran confusione su un tema così importante, visto che riguarda la compravendita e l’affitto degli immobili.

Basti pensare che la Legge di Stabilità 2014 ha rinviato l’operatività della norma sulla nullità del

contratto in caso di mancata allegazione dell’APE, ma non ha tenuto conto che la norma stessa era stata già abrogata dal Decreto Destinazione Italia.

Di recente anche il Governo (Ministro Cancellieri) si è espresso in risposta ad un’interrogazione

parlamentare sugli obblighi connessi all’APE nel caso di trasferimento di immobili o contratti di

locazione.

In questo Speciale di approfondimento cerchiamo di fare il punto della questione.

La principale modifica ha riguardato l’introduzione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) in luogo dell’Attestato di Certificazione Energetica (ACE).

L’APE viene definito come “un documento, redatto […] e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica”.

L’APE ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio, a meno di interventi edilizi che comportino modifiche alle caratteristiche energetiche (ad esempio: realizzazione di un cappotto, sostituzione degli infissi o dell’impianto di riscaldamento).

Il Decreto Ecobonus (convertito dalla Legge 90/2013 in vigore dal 4 agosto 2013) ha stabilito anche l’obbligo di allegazione dell’APE:

• al contratto di trasferimento a titolo oneroso (compravendita)

• agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad esempio, in caso di donazione)

• ai nuovi contratti di locazione

Il nuovo comma 3 dell’art. 6 stabilisce che non è più necessario allegare copia dell’APE al contratto di locazione di singole unità immobiliari.

Rimane, invece, l’obbligo di allegazione dell’APE ai contratti di trasferimento a titolo oneroso e di

locazione di interi fabbricati.

Inoltre, permane l’obbligo di inserimento di un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il

conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE, in merito alla prestazione energetica degli edifici:

• nei contratti di compravendita

• negli altri atti di trasferimento a titolo oneroso di immobili

• nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari

In pratica, l’obbligo di inserimento di tale clausola non sussiste più per gli atti di trasferimento a titolo gratuito (donazioni).

In caso di inadempienze sono previste sanzioni molto pesanti; in particolare, in caso di omessa

dotazione, dichiarazione o allegazione, se dovute, le parti sono soggette al pagamento in solido e in parti uguali delle seguenti sanzioni:

• da euro 3.000 a euro 18.000, in caso di trasferimento immobiliare

• da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione

• da euro 500 a euro 2.000 per i contratti di locazione non superiori a 3 anni

L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione dei contratti, dall’Agenzia delle Entrate.